ERGUN

1-)Özellikle COVID-19 ve sonrasında yaşanan gelişmelerle birlikte gündemi bir dönem oldukça meşgul eden ve günümüzde de meşgul etmeye devam eden kiraya veren-kiracı uyuşmazlıkları, kiraya verenleri bahsedilen hususta bir çözüm arayışına itmiştir. Bu tarz bir uyuşmazlık durumunda kiraya verenin, kiracısını nasıl tahliye edebileceği noktasında okuyucularımızı bilgilendirmeye çalışacağız.

2-)Kiracının tahliyesi sebeplerine ilişkin düzenlemeler, Türk Borçlar Kanununun m. 315 ile TBK m. 347 vd. düzenlenmiş bulunmaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye konusu İcra ve İflas Kanunu hükümleri ile birlikte ayrıca ele alınacaktır.

I-Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1. Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye

TBK m. 350 gereğince kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut yahut işyeri olarak kullanma ihtiyacının olması durumunda kiralananın tahliye edilmesi mümkün olabilecektir. Bu duruma örnek olarak kiraya verenin kendisinin kirada oturması nedeniyle kiralanan konutu tahliye edebilmesi; kiralananın işyeri olması durumunda ise kiraya verenin altsoyunun ticaretini genişletmek istemesi nedeniyle kiralanan işyerini tahliye edebilmesi seçenekleri gündeme gelebilmektedir. Elbette kiraya verenin kiralananı tahliye edebilmesi için kiralananın konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekmektedir. Ek olarak bu davaların belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekmektedir.

2. Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye

TBK m. 351 gereğince öngörülen bir diğer tahliye sebebi ise yeni malikin gereksinimidir. Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olması durumunda yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun icabı bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut ya da işyeri ihtiyacını ispatlaması koşuluyla bahsi geçen yeni malikin edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıdan yazılı bildirim ile konut ya da işyeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini istemesi; ayrıca yeni malikin edinim tarihinden altı ay geçtikten sonra tahliye davasını açması gerekmektedir. Önemle belirtilmelidir ki; yeni malik sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşmenin sona ermesini bekleyip sona ermeden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kiracının tahliyesi yoluna gidebileceğini hatırlatmakta fayda vardır.

3. Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye

TBK m. 350/b.2 ve f.2’de yer verilen düzenlemeye göre kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye edilebilmesi için kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekmesi; yapılacak tamir, genişletme veya değiştirme faaliyeti sırasından kiralananın içinde oturmanın veya çalışmanın imkansız hale geldiğinin anlaşılması gerekmektedir. Ek olarak bu davanın, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmış olması gerekir.

II-Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1. Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye

TBK m. 352/1 ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’ hükmünü amirdir. Buna göre; yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle kiracının tahliye edilebilmesi; tahliyeyi taahhüt edenin bizzat kiracının kendisi olması, tahliye taahhüdünün yazılı olması, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, kiraya verenin tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekmektedir. Tüm bu şartların birlikte gerçekleşmesi durumunda kiracının yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyesi mümkün olabilecektir. 

2. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

TBK m. 352/2’de ‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’  denilmiştir. Buna göre, bir yıldan kısa süreli bir kira sözleşmesi var ise kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde iki haklı ihtarın yapılması gerekir. Buradaki ‘’bir yıl’’ ifadesinden ‘’bir kira yılı’’ anlaşılmalıdır. Ek olarak ihtarın mutlaka yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi, kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davasının açılmış olması gerekmektedir.

3. Kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye

TBK m. 315/1:’’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de kiracı tarafından borcun ifa edilmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.’’ 

TBK m. 315/2:’’Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.’’ 

Yine kiraya verenin hukuken sahip olduğu imkanlardan birisi de kiralanan taşınmazın tahliye için ilamsız icra yoluna başvuru yapmaktır. Kiracı, muaccel olan borcunu ödemezse kiraya veren, ödenmeyen alacağı için kiracıya karşı haciz ve tahliye (uygulamadaki adı Örnek No.:13) yoluyla takip yapabilir. Kiracı, süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz eder ve fakat kira sözleşmesini açıkça kabul ederse veya itirazında kira sözleşmesini açık ve kesin olarak inkar etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve bu durum da kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılarak tahliye kararı verilmesini talep edebilir. Kiracı, ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini inkar ederse, bu durumda kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekecektir. Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu ödemişse, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekalet ücretini aynı süre içinde ödememiş olması nedeniyle icra mahkemesinden borçlunun tahliyesi istenemez.

III-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye

TBK m. 352/3’e göre ‘’Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.’’

IV-10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi

1. 10 yılı geçen belirli süreli kira sözleşmesinin sona erdirilmesi

TBK m. 347/1’de yer alan hükme göre ‘’ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’’ Bu hükmü bir örnek vererek açıklamak gerekirse 01/01/2012 tarihinde yapılan bir kira sözleşmesi kiracı tarafça feshedilmediği sürece birer yıllık sürelerle uzayacaktır. 01/01/2012-31/12/2012 ilk bir yıllık sözleşme süresidir. 01/01/2013-31/12/2022 birer yıldan toplam on yıllık uzama süresidir. 01/01/2023-31/12/2023 on yıllık uzama süresinden sonraki ilk uzama yılıdır. Verilen örnekte kiraya veren kira sözleşmesini 30/09/2023 tarihine kadar kiracıya ulaşacak bir fesih bildirimiyle 01/01/2024 tarihinde kiralananın tahliyesini isteyebilir. 

2. 10 yılı geçen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona erdirilmesi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Kaynakça

Cevdet YAVUZ, Faruk ACAR ve Burak ÖZEN, Borçlar Hukuku Dersleri(Özel Hükümler), İstanbul, Beta, 16. Baskı, 2019

Baki KURU, İstinaf Sistemine Göre Yazılmış İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, Ankara, Yetkin, 3. Baskı, 2019.

www.mevzuat.gov.tr