1) Споры между арендодателями и арендаторами, которые особенно обострились в период COVID-19 и в последующие годы, до сих пор остаются одной из наиболее обсуждаемых тем. Эти конфликты побудили многих арендодателей искать эффективные способы защиты своих прав. В данном материале мы постараемся разъяснить, по каким основаниям арендодатель может выселить арендатора.
2) Правовое регулирование оснований для выселения арендатора содержится в статье 315 и статьях 347 и последующих Турецкого обязательственного кодекса (ТБК). Вопрос выселения по причине просрочки платежа (темеррута) дополнительно рассматривается в рамках Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İcra ve İflas Kanunu).
I – Основания для выселения, вытекающие из прав арендодателя
Выселение арендатора в связи с необходимостью использования жилья или коммерческого помещения арендодателем
Согласно статье 350 ТБК, арендодатель имеет право требовать выселения арендатора, если в помещении возникает необходимость проживания или ведения деятельности:
самого арендодателя,
его супруга,
его потомков (детей, внуков),
его предков (родителей),
лиц, за которых он несёт обязанность содержания по закону.
То есть, если арендодатель или указанные лица действительно нуждаются в использовании данного объекта в качестве жилого или коммерческого помещения, арендодатель может требовать освобождения жилья/офиса.
Примеры:
Арендодатель сам вынужден снимать жильё, поэтому требует вернуть ему принадлежащую квартиру.
Если объект представляет собой коммерческое помещение, арендодатель может потребовать его освобождения, чтобы, например, его сын или дочь могли расширить свой бизнес.
Важно отметить, что потребность арендодателя в помещении должна быть реальной и обоснованной.
Дополнительно следует учитывать, что:
В договорах аренды с определённым сроком — иск о выселении должен быть подан в течение одного месяца после окончания срока договора.
В договорах аренды с неопределённым сроком — иск должен быть подан с соблюдением общих правил расторжения, то есть с учётом периодов уведомления и сроков предварительного уведомления, предусмотренных законом.
b. Выселение арендатора в связи с потребностью нового собственника в жилье или коммерческом помещении
В соответствии со статьёй 351 Турецкого обязательственного кодекса (ТБК), ещё одним основанием для выселения является потребность нового собственника. Если лицо приобретает недвижимость, которая уже сдаётся в аренду, новый собственник вправе потребовать выселения арендатора при соблюдении следующих условий:
Новый собственник должен доказать, что помещение необходимо:
ему лично,
его супругу,
его потомкам (детям, внукам),
его предкам (родителям),
либо лицам, которых он по закону обязан содержать,
- для проживания или ведения коммерческой деятельности.
Новый собственник обязан:
в течение одного месяца с момента приобретения недвижимости направить арендатору письменное уведомление (ihtar) о необходимости освободить помещение по причине потребности;
и не ранее чем через шесть месяцев после даты приобретения подать иск о выселении.
Важно подчеркнуть:
Новый собственник может также воспользоваться правом на расторжение договора по окончании текущего срока аренды, независимо от шестимесячного срока, и подать иск о выселении в течение одного месяца со дня окончания договора.
c. Выселение арендатора в связи с реконструкцией или капитальным ремонтом объекта
Согласно статье 350/п.2 и ф.2 ТБК, выселение возможно и в случае необходимости реконструкции или капитального ремонта помещения. Для применения этого основания требуются следующие условия:
Помещение должно нуждаться в существенном ремонте, реконструкции, расширении или изменении с целью его восстановления или обновления.
Должно быть очевидно, что во время таких работ проживание или ведение деятельности арендатора в помещении невозможно.
Кроме того, иск о выселении должен быть подан:
по договорам с определённым сроком — в течение одного месяца после окончания срока договора;
по договорам с неопределённым сроком — с соблюдением общих правил расторжения аренды (сроки уведомления, периоды уведомлений), то есть также в течение одного месяца после даты, определённой для расторжения.
II – Основания для выселения, связанные с арендатором
a. Выселение на основании письменного обязательства о выезде (tahliye taahhüdü)
В соответствии со статьёй 352/1 Турецкого кодекса обязательств (ТБК):
«Если арендатор, после передачи ему объекта аренды, письменно обязался перед арендодателем освободить помещение в определённую дату, но не освободил его, арендодатель вправе в течение одного месяца, начиная с указанной даты, прекратить договор аренды путём обращения в исполнительную службу или путём подачи иска о выселении.»
Исходя из этого, для выселения арендатора на основании письменного обязательства о выезде необходимо соблюдение следующих условий:
обязательство о выселении должно быть дано лично арендатором;
обязательство должно быть составлено в письменной форме;
обязательство должно быть дано после передачи арендатору объекта аренды;
арендодатель обязан в течение одного месяца, начиная с даты, указанной в обязательстве,
либо обратиться в исполнительную службу для принудительного выселения,
либо подать иск о выселении.
Только при одновременном выполнении всех перечисленных условий возможно выселение арендатора на основании письменного обязательства о выезде.
b. Выселение на основании двух обоснованных (правомерных) письменных предупреждений (haklı ihtar)
В соответствии со статьёй 352/2 ТБК:
«Если арендатор в течение срока аренды при договорах сроком менее одного года, либо в течение одного года аренды или периода, превышающего один арендный год, при договорах сроком один год и более, допустил получение в свой адрес двух правомерных письменных предупреждений в связи с неуплатой арендной платы, арендодатель вправе в течение одного месяца, начиная с окончания срока аренды, а в договорах сроком более одного года — начиная с окончания того арендного года, в котором были сделаны предупреждения, прекратить договор аренды путём подачи иска.»
Исходя из этого:
если договор аренды заключён на срок менее одного года, два обоснованных предупреждения должны быть направлены в течение срока действия договора;
если договор заключён на один год или более, два обоснованных предупреждения должны быть направлены в течение одного арендного года либо периода, превышающего один арендный год.
Под выражением «один год» следует понимать именно «один арендный год».
Дополнительно:
предупреждения (ihtar) должны быть обязательно в письменной форме;
в каждом предупреждении должно быть указано, за какой период (какой месяц) требуется оплата аренды;
иск о выселении должен быть подан в течение одного месяца после окончания срока аренды, а для долгосрочных договоров — в течение одного месяца после завершения того арендного года, в котором были направлены оба предупреждения.
c. Выселение арендатора по причине просрочки (temerrüt)
Ст. 315/1 Турецкого кодекса обязательств (ТКО):
«Если арендатор, после передачи ему объекта аренды, не исполняет обязанность по оплате наступившей (подлежащей немедленному взысканию) арендной платы или сопутствующих расходов, арендодатель вправе направить арендатору письменное уведомление, предоставив срок для оплаты, и указать, что в случае невыполнения обязательства в этот срок договор аренды будет расторгнут».
Ст. 315/2 ТКО:
«Предоставляемый арендатору срок должен быть не менее 10 дней, а для аренды жилых помещений и крытых рабочих помещений — не менее 30 дней. Этот срок начинает течь со дня, следующего за датой вручения арендатору письменного уведомления».
Одним из правовых способов, которыми арендодатель может воспользоваться для выселения арендатора, является подача заявления о выселении в порядке бесспорного исполнительного производства (ilamsız icra). Если арендатор не оплачивает наступившую задолженность, арендодатель может начать исполнительное производство против арендатора с требованием взыскания долга и выселения (в практике используется форма «Образец №13»).
Если арендатор не подаст возражение (не оспорит) исполнительному приказу в установленный срок, он считается признавшим договор аренды, и арендодатель может обратиться в исполнительный суд с требованием о его выселении.
Если арендатор в установленный срок подаст возражение, но при этом явно признает договор аренды либо в своем возражении не отрицает договор однозначно и прямо, он также считается признавшим договор. В этом случае арендодатель вправе обратиться в исполнительный суд с требованием об отмене возражения арендатора и вынесении решения о выселении.
Если же арендатор, подавая возражение на исполнительный приказ, оспаривает сам факт существования договора аренды, арендодатель обязан подать иск о выселении в суд мировых судей (sulh hukuk mahkemesi).
Если должник-арендатор в течение установленного срока погасил сумму основного долга по аренде, но не уплатил в тот же срок проценты, исполнительские расходы или гонорар адвоката, которые не считаются частью арендного долга, — арендодатель не может требовать его выселения в исполнительном суде на этом основании.
III — Выселение арендатора по причине наличия у него или его супруга пригодного для проживания жилья
Согласно ст. 352/3 Турецкого кодекса обязательств (ТКО):
«Если у арендатора или его совместно проживающего супруга имеется пригодное для проживания жильё в пределах того же района (ilçe) или муниципалитета (belde), и арендодатель не знал об этом на момент заключения договора аренды, то арендодатель вправе расторгнуть договор аренды через суд, подав иск в течение одного месяца с момента окончания срока аренды».
IV – Расторжение договоров аренды, срок которых превышает 10 лет, и выселение арендатора
a. Расторжение договора аренды с определённым сроком, который превышает 10 лет
Согласно ст. 347/1 ТКО:
«В договорах аренды жилых помещений и крытых рабочих помещений арендатор, если не уведомит арендодателя не менее чем за 15 дней до истечения срока аренды, считается продлившим договор на один год на тех же условиях. Арендодатель не может расторгнуть договор, ссылаясь только на окончание его срока. Однако после истечения десятилетнего срока продления арендодатель вправе расторгнуть договор без указания причин, при условии, что направит уведомление о расторжении не менее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления».
Для разъяснения данной нормы приведём пример:
Договор аренды заключён 01.01.2012.
Первый год аренды: 01.01.2012-31.12.2012.
Период продления на 10 лет (ежегодное автоматическое продление): 01.01.2013–31.12.2022.
Первый год продления после истечения 10-летнего периода: 01.01.2023-31.12.2023.
В указанном примере арендодатель вправе расторгнуть договор аренды, направив уведомление о расторжении, которое должно быть доставлено арендатору до 30.09.2023, и потребовать освобождения объекта аренды с 01.01.2024.
b. Расторжение договора аренды с неопределённым сроком, срок действия которого превышает 10 лет
В договорах аренды с неопределённым сроком:
арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время;
арендодатель вправе расторгнуть договор посредством уведомления о расторжении в соответствии с общими правилами, но только после истечения 10 лет с момента начала аренды.
Источники
Джевдет Явуз, Фарук Ачар и Бурак Озен, Лекции по праву обязательств (специальные положения), Стамбул, Бета, 16-е издание, 2019 г.
Баки Куру, Учебник по исполнительному и банкротному праву, составленный с учетом апелляционной системы, Анкара, Йеткин, 3-е издание, 2019 г.
Şevkihan Odabaşıoğlu
Оставить комментарий
Ваш адрес электронной почты не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *